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上海外高桥皇冠假日酒店 旅店式公寓掀投资热

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今天,106届秋交会开幕,短租市场又迎来租赁高潮,收客情况相比春交会,约增加两三成。但是,由于近年低价酒店涌现,星级酒店竞争激烈,分流原先住宅的短租客,总体短租业务还是少于往年。

酒店涌现冲击短租市场

一直以来,琶洲会展中心周边、赤岗等路段在交易会期间租赁相当活跃。中原地产会展星城主管刘神通说,进入9月份,分行咨询有关交易会期间租赁客户相比2008年同期多了两三成,其中通过电话、中原资讯网询问的客户比例明显增多。他们主要是想租住会展周边,部分熟客干脆直接问世港国际公寓、佳信花园这类型短租热门楼盘有没有带家私家电的两房单位出租。

刘神通说,佳信花园日常租赁就活跃,今年较去年少了些短租盘源,但由于近年周边连锁低价酒店涌现,短租业务明显减少,因此业主不敢开太高价,价格相对稳定。世港国际公寓、佳信花园的短租租金一般是按日计算,世港国际公寓两房日租金约300~500元,三房日租金约500~700元,而佳信花园两房日租金约500~600元。近年,琶洲周边酒店不断涌现,尤其是低价酒店对短租业务冲击最大,周边住宅短租承租量大减。一些经验丰富的参展商会自行联络业主,不经中介成交。

回报率高让投资客蜂拥

由于服务方面更胜一筹上海浦东喜来登由由酒店及公寓,价格又能与普通住宅抗衡,酒店成为交易会客商的主要目标,琶洲周边酒店式公寓遭遇投资客“疯抢”。国庆前夕,琶洲唯一酒店式公寓邦泰国际公寓开盘,到目前为止,仅半个月时间销售超1亿元,其中百分百客户都是投资客。据了解,该物业提出“保底4%”的投资回报率让投资风险降低为零。

广州邦泰置业有限公司总经理罗卫平说,邦泰国际公寓一开始就定位“酒店式公寓”,而购买该物业的买家可以完全交由酒店的管理公司——港联物业打理。港联物业也将和买家签定“委托租赁协议”,保证客户年回报率至少4%,“这是什么概念?基本上可以说只要你交了首期,就稳赚不赔”。以邦泰国际公寓最小面积37平方米单位计算,成交价1.9万元/平方米,总价70万元,首期三成即21万元,按25年贷款年限计算,月供2629元。按照4%年回报率计算,也就是一年买家可收回2.8万元,月收益2400元左右。

琶洲主打广州会展品牌

“基本上交完首期后上海银星皇冠假日酒店,买家什么都可以不用管,到25年后,还有45年(邦泰国际公寓为70年使用年限)买家可以有更多利润空间。”罗卫平说,4%年回报率为酒店管理公司承诺给客户最低标准,如果等到收楼之时,客户有新的管理公司引进,能带来更多回报率保证,港联物业也可以退出,并非一直不变。

有地产人士分析,未来琶洲发展潜力不可估量,根据规划,珠江新城—琶洲—员村地区将整体定位为广州中心城区现代服务业核心地区、国际化大都市最核心区域。其中,琶洲地区定位为以会展经济为核心的国际会展商务区,着力提升广州会展品牌。

三大因素判断投资价值

如何判断琶洲地段18000~22000元/平方米这样地标性价格有投资价值呢?拿邦泰国际公寓旁边的琶洲酒店来说,最低价20平方米商务单人房在春秋两届广交会折后价也要900元/晚,出租率高达90%~100%,即使其它10个月空租,回报率也达5%,外贸经济复苏的时候高达10%以上回报。罗卫平说,聪明的投资客户需要在选择酒店式公寓投资方面详细分析,主要考虑三方面因素。

首先,要选好商圈。房地产这种商品是不动产,对于投资者来说第一是地段、第二是地段、第三还是地段,因此要注重区域分析。如果区域看好,选择就是安全的;如果区域处于衰退期和整合期,入市就要谨慎。目前,从广州城市规划及发展状况来看,琶洲区域已经成为置业投资首选之地。

其次,投资定位要明确。长线投资选择物业要比较罕有和珍贵,供应量较小甚至绝版,升值空间就大。如果长线投资高档公寓,应该考虑附近办公场所性质,最好是中、高档写字楼居多。除社区配套设施和服务外,公寓内的装修也是基本条件,高端客户自然青睐高档配置。

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